Qu’est-ce que les Real World Assets ? (RWA)

Et si l’on transformait les actifs physiques en tokens numériques ? L’idée peut sembler saugrenue mais, en réalité, elle est d’ores et déjà appliquée : c’est ce que l’on appelle les Real World Assets (RWA).

Jusqu’à présent, la distinction était claire : d’un côté, la finance traditionnelle avec ses actifs tangibles, ses registres centralisés et ses intermédiaires institutionnels ; de l’autre, la blockchain avec ses actifs numériques, impalpables et volatils, ses protocoles décentralisés et sa promesse de désintermédiation.

Mais les lignes sont en train de bouger, et la frontière n’est plus aussi solide qu’on pourrait le croire.

Loin de constituer un phénomène passager, les RWA sont en passe de devenir l’un des piliers structurels de la finance traditionnelle, avec une valeur globale susceptible d’atteindre 88 trillions de dollars d’ici 2035, contre 30 milliards aujourd’hui, selon une étude du Boston Consulting Group.

Concrètement, avec les RWA, il est possible de détenir des parts d’objets ou d’actifs réels sous la forme de jetons numériques, au lieu de les acquérir « en vrai ».

Une manière de transformer des biens de valeur - des immeubles, de l’or ou des œuvres d’art – en tokens, tout en lançant un pont entre la finance traditionnelle et la blockchain.

Les RWA représentent ainsi une belle opportunité de démocratiser l’accès aux actifs traditionnels et d’entrer prudemment dans l’univers crypto-Web3, sans s’affranchir en totalité de l’économie réelle.

Comment fonctionnent ces Real World Assets ? Quels avantages offrent-ils aux investisseurs ? Et quelles sont leurs limites ? C’est ce que nous allons voir.

Qu’est-ce qu’un Real World Asset, ou RWA ?

Les Real World Assets (RWA) sont des actifs financiers ou physiques traditionnels représentés sous forme de jetons numériques (tokens) sur une blockchain. Ces actifs peuvent prendre diverses formes : biens immobiliers, obligations d’État, actions, métaux précieux ou œuvres d’art – entre autres.

Moins connus que les tokens natifs (cryptos, stablecoins ou NFT), les RWA représentent tout de même la bagatelle de 30 milliards de dollars sur le marché – certes bien loin de la valeur attribuée à ses camarades (3 trillions de dollars pour les cryptos et 300 milliards pour les stablecoins), mais en hausse constante – selon le Boston Consulting Group.

Surtout, l’expansion rapide des Real World Assets contribue à flouter la frontière entre le monde réel et les actifs numériques.

Certains de ces RWA sont parfaitement tangibles – des immeubles, de l’or, des œuvres artistiques – tandis que d’autres restent intangibles – comme les obligations, la propriété intellectuelle ou les capitaux propres d’une entreprise – mais, dans les deux cas, ils tendent à créer des passerelles entre ces deux mondes qui, jusqu’à présent, se regardaient en chiens de faïence.

Un bon exemple est celui du tableau de Pablo Picasso, « Fillette au béret », qui a fait l’objet d’une tokenisation en juillet 2021. En pratique, l’œuvre, d’une valeur estimée à 4 millions de francs suisses, a été convertie en un cryptoactif, lui-même divisé en 4 000 tokens sécurisés (des AST, ou Art Security Tokens).

Pour la première fois, une œuvre d’art a été « diffusée » sur la blockchain à l’initiative d’une banque réglementée, offrant aux investisseurs l’opportunité d’acheter et de détenir des parts de ce tableau. Deux ans plus tard, lors de la revente de l’actif, ces investisseurs ont bénéficié d’un rendement d’environ 20%.

Cet exemple nous permet d’attirer l’attention sur un risque de confusion : en l’occurrence, une œuvre d’art transformée en RWA n’est pas un NFT (Non-Fungible Token), puisqu’elle existe dans le monde réel, tandis que le jeton non fongible n’a pas d’existence intrinsèque.

Les Real World Assets sont ainsi une manière de « fractionner » des actifs, qu’ils soient tangibles ou non, alors que les cryptos et les NFT évoluent exclusivement dans l’écosystème numérique.

Autre exemple : la société Paxos convertit des lingots d’or en tokens. Chaque lingot équivalant à 400 onces d’or, l’entreprise émet 400 jetons, chacun adossé à une once.

Un investisseur qui achète 100 tokens détient donc 100 onces d’or dans son portefeuille d’actifs, qu’il peut revendre à tout moment pour en tirer un bénéfice.

Évidemment, ce modèle est volontairement simplifié car, dans les faits, un jeton peut être divisé en des fractions plus petites, par exemple : 0,00001 once d’or par token.

Gardez à l’esprit que les RWA n’ont pas de valeur intrinsèque et que, dans la majorité des cas, ils ne confèrent pas une propriété directe sur l’actif physique, mais un droit économique défini juridiquement.

Ces jetons reflètent la valeur de l’article auquel ils sont adossés, valeur qui est amenée à évoluer à proportion de celle de l’actif réel.

En somme, le token n’est pas l’actif, mais le droit adossé à l’actif : droit de propriété, droit de rachat ou droit au cash-flow, en fonction des cas.

À retenir

• Un RWA est un actif réel représenté par un token sur une blockchain.
• Le token représente généralement un droit économique et non la propriété directe.
• Les RWA permettent le fractionnement d’actifs comme l’immobilier, l’or, les actions ou les obligations.
• Ils combinent blockchain, smart contracts et cadre juridique/financier traditionnel.
• Ils restent soumis aux risques réglementaires, techniques et de marché.

Quels actifs peut-on tokeniser ?

Nous avons donné deux exemples de tokenisation des actifs – l’or et les œuvres d’art – mais ce mécanisme peut s’appliquer à de nombreux autres cas. La liste qui suit a été établie de manière à refléter le degré de maturité du marché des RWA, en commençant par les obligations d’État.

Les obligations d’État

C’est sans doute la catégorie la plus mature du marché des Real World Assets, mais aussi la plus lisible pour les investisseurs institutionnels qui pénètrent sur ce territoire avec une certaine prudence.

En pratique, des fonds adossés à de la dette souveraine sont émis sous forme de tokens via des blockchains publiques. Les rendements, eux, sont distribués automatiquement par le biais des smart contracts, une fois les revenus collectés hors chaîne.

Ce mécanisme est parfois présenté comme une solution à la crise de la dette souveraine, en baissant le montant du ticket d’entrée et en ouvrant l’investissement à un public beaucoup plus large – y compris des particuliers du monde entier – tout en diminuant le coût d’émission, de gestion et de règlement des tokens.

À titre d’exemple, sur les 31 000 milliards de dollars que représente le marché des bons du Trésor américain, si la tokenisation permettait de réduire les coûts de seulement 0,1%, cela équivaudrait à un gain théorique de 31 milliards de dollars pour le gouvernement fédéral.

Les matières premières et les métaux précieux

C’est l’usage le plus intuitif des Real World Assets : un token est adossé à une certaine quantité de matière première ou de métal précieux, comme l’or ou l’argent.

Les jetons ainsi détenus peuvent être échangés à n’importe quel moment, sans passer par des produits financiers comme les ETF et les contrats futurs.

Paxos Gold (PAXG) et Tether Gold (XAUT) concentrent plus de 87% du marché des matières premières tokenisées, ce qui illustre la domination des actifs adossés à l’or dans cette catégorie.

Les objets de collection

On a vu que les œuvres d’art peuvent être fractionnées et vendues sous forme de tokens, comme ce fut le cas pour le tableau de Picasso.

Mais cela peut aussi s’appliquer à d’autres objets de collection : voitures, vins rares, diamants et pierres précieuses, montres de luxe, et même cartes de collection (comme les cartes Pokémon).

L’immobilier fractionné

C’est sans doute l’une des promesses les plus fortes de la tokenisation, mais aussi celle dont la réalité opérationnelle est la plus complexe.

Pour cette raison, l’immobilier fractionné est considéré comme un marché émergent, bien que des plateformes offrent déjà d’investir dans des biens par ce biais – à l’image de RealT qui opère depuis plusieurs années.

Concrètement, les propriétés disponibles sont fractionnées en plusieurs milliers de jetons numériques.

Par exemple, on divise un appartement de 500 000€ en 10 000 tokens d’une valeur de 50€ chacun, ce qui permet aux investisseurs de détenir des parts pour quelques centaines d’euros – sur le modèle de ce que l’on fait déjà avec les SCPI et les SCI, mais avec des seuils d’entrée bien plus bas.

Les revenus locatifs sont généralement redistribués sous forme de stablecoins.

Les autres catégories de RWA

Parmi les autres catégories de Real World Assets, citons :

• Le crédit privé, les obligations d’entreprises et les créances commerciales (catégorie en croissance).
• Les actions (sociétés cotées ou non, startups), avec pour objectif de faciliter les échanges et le fractionnement (catégorie très émergente).
• Les fonds d’investissement : fonds monétaires, ETF, fonds obligataires, fonds immobiliers, fonds de Private Equity (catégorie émergente).
• Les infrastructures, c’est-à-dire le financement de grands projets : routes, ports, réseaux électriques, parcs éoliens, etc. (catégorie émergente).
• Les actifs environnementaux, comme les crédits carbone, les certificats d’énergie renouvelable et les actifs liés à la biodiversité (catégorie très émergente).

Quels sont les avantages des RWA ?

Les Real World Assets promettent de faire le lien entre les actifs du monde réel et la blockchain, et d’ouvrir une nouvelle ère dans le domaine de l’investissement.

Mais, en pratique, qu’est-ce qui fait des RWA des produits pertinents pour investir son argent ? Quels avantages apportent-ils aux investisseurs ?

Une propriété fractionnée pour un véhicule d’investissement démocratisé

C’est sans doute le principal avantage des RWA : leur capacité à démocratiser l’investissement en baissant fortement les seuils d’entrée pour détenir des jetons numériques.

La tokenisation de l’immobilier illustre bien ce principe. Si vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour investir dans un bien immobilier entier ou dans des parts de SCI ou de SCPI, les actifs tokenisés constituent une alternative intéressante, puisque leur montant d’achat commence bien plus bas.

Cela, grâce à un fractionnement potentiellement infini. De la même manière qu’il est possible d’acheter 0,000001 Bitcoin, vous pouvez investir dans 0,000001 token d’un immeuble résidentiel ou d’un bien professionnel. Avec des revenus proportionnels à votre mise.

En théorie, cela pourrait ouvrir le champ de l’investissement à des particuliers autrefois exclus du marché, car n’ayant pas les moyens financiers de se positionner.

Cet avantage marche d’ailleurs dans les deux sens. Du côté des investisseurs, la tokenisation est un moyen pour toucher un plus large éventail d’investisseurs et de capitaliser sur les actifs détenus, sans devoir attendre de trouver des personnes ayant les moyens d’acheter des actions, des œuvres ou des instruments financiers classiques.

De fait, si un bien à plusieurs millions d’euros risque de n’intéresser que peu d’investisseurs, à l’inverse, des fractions de ce même bien à quelques centaines d’euros peuvent attirer l’attention de particuliers, d’investisseurs internationaux, de family offices ou d’institutions.

Une solution pour diversifier ses investissements

Ce n’est un secret pour personne : la recette d’un bon investissement réside dans la diversification du portefeuille. Celle-ci permet de diluer le risque et d’augmenter le rendement global de l’argent placé.

La tokenisation facilite grandement cette approche : vous avez l’opportunité d’investir dans plusieurs types d’actifs, dans des catégories très différentes.

Votre portefeuille de placement peut intégrer des obligations d’État, de la dette privée, des matières premières, des biens immobiliers, des actions et même des cartes à collection (dès lors qu’elles ont de la valeur), avec des contraintes moins rigoureuses que pour les produits classiques.

Ajoutons que les RWA, parce qu’ils sont dématérialisés, suppriment les barrières géographiques. Rien ne vous empêche d’acheter des tokens pour des actifs situés à l’autre bout du monde : vous pouvez investir dans des sociétés chinoises, acheter des parts de bureaux aux États-Unis, détenir des fractions d’œuvres d’art italiennes, etc., sans limites !

La liquidité des actifs

Beaucoup d’actifs sont illiquides : bien qu’ils aient de la valeur, il n’est pas toujours facile de les vendre pour disposer de liquidités. Ainsi, si une action cotée peut être vendue en quelques secondes, ce n’est pas le cas d’une part immobilière ou d’une part de fonds de Private Equity (qui peut être bloquée pendant des années).

La tokenisation améliore la liquidité par le fractionnement des actifs : au lieu de vendre un actif entier, il suffit de se séparer d’une partie seulement de celui-ci.

Imaginez être propriétaire d’un immeuble de rapport d’une valeur de 2 millions d’euros. Plutôt que de chercher un investisseur avec le budget nécessaire (ou plusieurs investisseurs qui unissent leurs forces), vous pouvez le diviser en 100 000 tokens de 20€ chacun et vendre ces derniers, potentiellement à des milliers d’acheteurs différents.

Cette liquidité est d’autant plus forte que les tokens peuvent être échangés sur des plateformes spécialisées – c’est ce que l’on appelle le « marché secondaire ».

Par ce biais, les tokens sont revendus directement entre les investisseurs via des smart contracts, sans intermédiaires et sans les frais habituellement associés – sous réserve que la réglementation locale autorise ce type d’opération, bien entendu.

Une plus grande sécurité des échanges

Enfin, n’oublions pas l’intérêt premier de la blockchain, qui s’applique aussi bien aux Real World Assets qu’aux actifs numériques natifs : la sécurité des opérations.

La blockchain génère une structure de données dotée de qualités de sécurité intrinsèques : ce faisant, elle garantit une traçabilité complète des transactions et de la propriété des actifs.

Au sein de cette chaîne, tous les mouvements sont enregistrés de manière immuable, ce qui ramène à zéro (ou presque) les risques de fraude documentaire.

Par ailleurs, les investisseurs sont en mesure de suivre les performances de leurs actifs en temps réel, ainsi que la répartition des revenus, ce qui est difficilement faisable avec les placements traditionnels.

Comment fonctionnent les Real World Assets (RWA) ?

C’est là que les choses se compliquent un peu. Car, contrairement aux cryptomonnaies, par exemple, un Real World Asset ne peut pas être créé uniquement par le biais d’un contrat intelligent.

Il est nécessaire d’établir un lien juridique indiscutable entre l’actif réel – un bien immobilier, un tableau, un lingot d’or, une action… et son équivalent numérique.

Quelles sont les étapes du processus de tokenisation ?

1. Le choix et la vérification de l’actif réel

Première chose à faire : sélectionner l’actif à tokeniser, démontrer son existence réelle et prouver que sa valeur correspond au marché.

Pour ce faire, l’émetteur réalise une due diligence en mobilisant différents intervenants, en fonction de la nature de l’actif : un expert foncier pour un bien immobilier, un commissaire aux comptes pour des actions de sociétés, une banque pour une dette privée, etc. En tout état de cause, l’évaluation doit être menée par des experts indépendants.

Le but du jeu ? Garantir le lien entre chaque token émis et l’actif réel auquel il est adossé. À titre d’exemple, la tokenisation du tableau de Picasso a été gérée par une banque suisse, Sygnum.

2. La création de la structure juridique

Ensuite, il s’agit de « diffuser » l’actif tokenisé sur la blockchain, ce qui suppose, en amont, de créer une structure juridique propriétaire de l’actif (une blockchain ne pouvant pas « détenir » par elle-même un bien ou une action).

Exemple : une SCI pour des biens immobiliers situés en France, un fonds dédié, une société créée spécialement pour porter l’actif, etc.

Pour faire simple, les investisseurs n’achètent pas directement un actif, mais les droits économiques sur l’entité qui le détient.

3. L’émission des tokens

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le propriétaire ne décide pas seul de la division de son actif. Pour ce faire, un smart contract est créé sur une blockchain, comme Ethereum, et ce contrat définit automatiquement le nombre de tokens ainsi que tous les paramètres associés :

• Règles de transfert.
• Conditions de répartition des revenus aux investisseurs.
• Droits et obligations attachés aux jetons détenus.
• Restrictions et contraintes à respecter. Par exemple, il est possible de prévoir l’exclusion d’investisseurs de certains pays ou de programmer des périodes de blocage.

Les tokens sont ensuite émis, et proposés aux investisseurs.

Mais attention : parce qu’ils sont adossés à des actifs réels, les RWA sont soumis aux réglementations financières applicables dans les pays concernés.

Il est donc nécessaire, pour les investisseurs européens, de se soumettre à plusieurs contrôles – vérification de leur identité (Know Your Customer), démonstration de la provenance des fonds (lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme), etc.

4. La distribution des revenus et la sortie des investisseurs

Pour le reste, les RWA fonctionnent comme des actifs classiques : s’ils génèrent des revenus, ceux-ci sont répartis entre les investisseurs à proportion du nombre de tokens détenus.

La nature de la rémunération dépend du véhicule d’investissement, par exemple : des loyers pour les biens immobiliers, des dividendes pour des actions, des intérêts pour des prêts, etc.

Pour ce qui est de la sortie, il y a deux cas de figure :

• L’investisseur décide de revendre ses tokens, à tout moment, sur le marché secondaire. Ces transactions sont encadrées par les mêmes réglementations qui président aux opérations d’achat lors de l’émission des jetons. De plus, les règles prévues par les smart contracts peuvent imposer des périodes de conservation à respecter.
• L’investisseur attend que l’actif arrive à son terme, ce qui se passe dans le cas des obligations parvenues à maturité ou des fonds liquidés. Dans ce cas, les RWA sont rachetés ou détruits. Le détenteur de tokens récupère son capital, conformément aux conditions prévues.

En somme, les RWA s’inscrivent dans un modèle hybride : ils sont hébergés sur une blockchain, au même titre que les cryptomonnaies, mais répondent à des obligations juridiques et financières concrètes.

Quels sont les risques associés aux RWA ?

Nous avons beaucoup parlé des avantages des Real World Assets, mais qu’en est-il de leurs inconvénients ? Quels sont les risques associés à ces actifs hybrides ? On peut en citer six :

• Le risque réglementaire. En substance, les lois ou les réglementations peuvent évoluer et affecter l’actif de différentes manières, en modifiant sa valeur, en impactant sa négociabilité, voire en remettant en cause sa légalité. Étant à la croisée de deux écosystèmes, la finance traditionnelle et la blockchain, les RWA doivent respecter un grand nombre de réglementations et, pour cette raison, prêtent le flanc à des évolutions potentiellement risquées. Ainsi, en 2025, la Chine a demandé à des sociétés de courtage de suspendre leurs activités de tokenisation de RWA à Hong Kong – un cas de figure qui illustre bien cette incertitude.
• Le risque de contrepartie. L’existence d’intermédiaires, inhérente au fonctionnement des Real World Assets, se traduit par un risque significatif : celui qu’un acteur en charge soit en difficulté financière ou qu’il fraude volontairement les investisseurs. Par exemple, si l’émetteur ou la structure qui détient juridiquement l’actif fait défaut ou manque à ses obligations, les détenteurs des tokens peuvent subir une perte, même si l’actif continue d’exister.
• Le risque oracle. C’est l’un des principaux freins techniques des RWA : parce qu’elle ne peut pas vérifier seule la valeur d’un actif ou l’évolution de son cours, la blockchain doit s’en remettre à une entité externe pour obtenir ces informations – un « oracle ». Or si celui-ci transmet une information erronée, falsifiée ou obsolète, par exemple un prix incorrect, le smart contract va automatiquement appliquer cette décision… sans s’interroger sur sa légitimité. De fait, un contrat intelligent n’est fiable qu’à condition que les données reçues le soient aussi !
• Le risque de faible liquidité secondaire. C’est le risque de ne pas trouver d’acheteur au moment de revendre ses tokens, comme cela peut arriver avec n’importe quel actif. De fait, s’il y a peu d’investisseurs sur le marché secondaire souhaitant acheter des tokens, leur revente peut s’avérer difficile ou se faire en contrepartie d’une décote significative.
• Le risque technique. Bien que la blockchain se distingue par son haut degré de sécurité, les RWA ne sont pas à l’abri des conséquences induites par la vulnérabilité potentielle des smart contracts ou par les soucis techniques rencontrés par les plateformes intermédiaires. Des audits de sécurité rigoureux doivent être menés en amont pour contourner ces risques.
• Le risque social. Lorsque les RWA deviennent des placements spéculatifs, ils peuvent avoir des conséquences sociales négatives. La ville de Détroit en a offert une illustration concrète : la municipalité a mené une action en justice à l’encontre de RealT, qu’elle a accusé d’avoir négligé ses propriétés pour miser sur une revalorisation future.

Si vous envisagez d’intégrer des Real World Assets à votre portefeuille de placements, il est essentiel de prendre en compte ces risques et de trouver des parades.

Cela, en gardant à l’esprit que, comme pour tout produit d’investissement, les RWA n’offrent aucune garantie absolue. Une approche prudente et diversifiée, ainsi qu’une connaissance fine des dangers et des limites de ces actifs, vous aideront à établir une stratégie cohérente et aussi sécurisée que possible.

Les Real World Assets ne remplacent pas la finance traditionnelle ni les cryptoactifs : ils créent un pont entre ces deux univers et, pour cette raison, pourraient bien transformer durablement la manière dont les actifs sont détenus, échangés et financés.

Mais leur développement futur, conformément aux prévisions des experts, dépendra principalement de l’évolution des réglementations, de l’adoption institutionnelle et de la maturité des infrastructures blockchain.